المستشار / سامح عبد الدايم يكتب: ما هو قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي؟

مستشار قانوني بمكتب / خليفة بن عمير للمحامات والاستشارات القانونية بدولة الإمارات

تتعدد وتتنوع الخيارات السكنية في إمارة دبي بين شقق وفلل ووحدات سكنية أخرى متاحة للايجار أو البيع، وقبل شراء أي عقار، يجب الاطلاع على الإجراءات القانونية لشراء عقار في دبي والإلمام بكافة الأنظمة والقوانين والتشريعات التي نصتها الدولة لتنظيم القطاع العقاري وتسهيل معاملاته وتشجيع الاستثمار فيه بشكل عام. أنشأت الحكومة دائرة الأراضي والأملاك في دبي بهدف تحقيق العدل وضمان حقوق البائعين والمستأجرين على حدٍ سواء، وهي تصدر القوانين والتشريعات المتعلقة بالتعاملات العقارية باستمرار، وبالحديث عن هذه القوانين، سنسلط الضوء في مقالنا هذا على قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي وأبرز جوانبه.

ما هو قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي؟

يهدف قانون الملكية المشتركة في دبي إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري بشكل عام

أقر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي “حفظه الله”، القانون رقم 6 لسنة 2019، بشأن ملكية العقارات المشتركة في امارة دبي، والذي تُطبق أحكامه على كافة مشاريع التطوير العقاري الرئيسية، والعقارات المشتركة في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، ويأتي القانون الجديد في إطار حزمة من التشريعات والقرارات التنظيمية الرامية إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري، وضمان حقوق كافة الأطراف المعنية بالقطاع العقاري من ملّاك، ومستأجرين، ومستثمرين، ومطورين عقاريين، ويحدد التزامات كل من هذه الأطراف. يعمل هذا القانون أيضاً على تعزيز التنافسية وتشجيع الاستثمارات في السوق العقاري بما يكفل مواصلة الإسهام الكبير للقطاع العقاري في دعم مسيرة التنمية الشاملة في دبي.

جوانب قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي

تغطي قوانين ملكية العقارات المشتركة في دبي جوانب عديدة لمختلف الأطراف في القطاع العقاري، وهي كما يلي:

سجل العقارات المشتركة

ينص قانون ملكية العقارات المشتركة بدبي على إعداد دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجلاً خاصاً للعقارات المشتركة، يشتمل على الأراضي التي يملكها المطورون والتي ستقام عليها العقارات المشتركة، وكذلك الوحدات المخصصة للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يبيعها المطورون، بالإضافة إلى أسماء مالكي تلك الوحدات، وأعضاء لجنة الملاك، ونظام إدارة المبنى الذي يتم إعداده وفقاً للوائح الصادرة عن الدائرة. يغطي القانون أيضاً نسبة مُشاركة المُلاك في التكاليف المُتعلِّقة بها، بما في ذلك المُعِدّات والخدمات الموجودة في أي جُزء من مبنى آخر، والمُخطّطات، وجهة الإدارة التي تتولى إدارة المرافق المُشتركة أو العقار المُشترك أو الأجزاء المُشتركة وفقاً لأحكام هذا القانون، وتشمل المُطوِّر أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشروع الفُندقي حسب الأحوال، كما يتم تسجيل عقود إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة.

سند الملكية

تشتمل أجزاء سند ملكية العقار المشترك على المخططات ونظام المجمع الأساس الذي يتضمن الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيس والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطية والبنائية للمجمع، وكذلك النظام الأساسي، ونظام إدارة المبنى. هذا ويلتزم المطور (الرئيس أو الفرعي)، عند اكتمال العقار المشترك وحصولِه على شهادة الإنجاز من الجهة المختصة في الإمارة، بأن يودع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي المستندات التي تشكل جزءاً من سند ملكية العقار المشترك خلال ستين يوماً من تاريخ صدور شهادة الإنجاز.

مكونات الأجزاء المشتركة

حدد قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي مكونات الأجزاء المشتركة في المباني، ومنها الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، بما في ذلك الدعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والأسقف ووصلات الأسقف والسلالم وممرات السلالم والواجهات والأسطح، والعتبات والردهات وممرات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية، إضافةً إلى غرف الحراسة، والمرافق والمعدات الترفيهية، وحمامات السباحة، والحدائق، ومرافق التخزين، والمكاتب، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوار، وذلك كله ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك. كما تشمل مكونات الأجزاء المشتركة معدات وأنظمة المرافق الرئيسية، إلى جانب الأجزاء المشتركة للأرض، ومنها الطرق والدوار ونقاط التقاطع والممرات وغيرها.

ملكية المناطق

يجوز عند اعتماد مخطط المشروع أو مخطط الموقع لأول مرة وبعد الحصول على موافقة دائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة تحديد مناطق مملوكة للمطور في مخطط المشروع أو مخطط الموقع. ويتم منح تلك الموافقة واستغلال المناطق المملوكة للمطور بما لا يتعارض مع نظام المجمع الأساس وحقوق الملاك.

حق الأولوية

ويكون للمالك حق الأولوية في شراء حصة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب ببيعها أو التصرف فيها لشخص آخر من غير الشركاء، وإذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهم شراء حصة المالك الراغب بالبيع أو التصرف فيها بالتناسب مع الحصص القائمة لكل منهم.

إدارة الأجزاء المشتركة

تنقسم العقارات المشتركة لغايات إدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى ثلاث فئات، الأولى هي المشاريع الكُبرى، والتي يتم تحديدها وفقاً للمعايير التي يحددها مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في هذا الشأن، ويتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق، وتشمل الفئة الثانية المشاريع الفندقية، أما الفئة الثالثة فتشمل المشاريع العقارية من غير المشاريع الكبرى والمشاريع الفندقية.

لجنة الملاك

يتم تشكيل لجنة الملاّك للمشاريع العقارية للفئتين الأولى والثالثة المنصوص عليهما في هذا القانون، شريطة ألا يزيد عدد أعضاء لجنة الملاك عن تسعة أعضاء، بمن فيهم رئيس لجنة الملاك ونائبه، وأن تتولى مؤسسة التنظيم العقاري اختيارهم، ويتم تشكيل لجنة الملاك عند تسجيل ما لا يقل عن عشرة بالمئة من إجمالي عدد الوحدات في العقار المشترك باسم مالكي هذه الوحدات في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك.

تشتمل مهام لجنة الملاك، وفقاً للقانون، على عدة مهام، منها التحقق من قيام جهة الإدارة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، والاطلاع على الموازنات السنوية المعدة لصيانة العقار المشترك وتقديم التوصيات اللازمة بشأنها.

مسؤولية المطور

حدد قانون ملكية العقارات المشتركة دبي مسؤولية المطور في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك، حيث حدد مدة المسؤولية بعشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ حُصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره، وذلك كله مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنية، كما تستمر مسؤولية المطور في إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المشترك لمدة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك.

التأمين على العقار

وفقاً للقانون، تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك لضمان صيانته أو إعادة بنائه في حال احتراقه أو هلاكه أو تهدمه لأي سبب، على أن تكون جهة الإدارة هي المستفيدة من هذا التأمين. كذلك تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك ضد المسؤولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بالشاغل أو الغير، ويتم احتساب أقساط التأمين المستحقة على الملاك وفقاً لعقد التأمين المبرم مع شركة التأمين، وضمن تكلفة بدل الخدمات.

مركز فض المنازعات

منح القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي صلاحية النظر والفصل في كافة النزاعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.

العقوبات والجزاءات الإدارية

يعاقب كل من يرتكب أي من الأفعال التي تشكل مخالفة لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة مالية لا تزيد على مليون درهم إماراتي، وتضاعف قيمة الغرامة في حال معاودة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة لها، وبما لا يزيد عن مليوني درهم إماراتي، وتحدد الأفعال التي تشكل مخالفة لأحكام هذا القانون والغرامات المالية المقررة على كل منها بموجب قرار يصدر في هذا الشأن عن رئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي.

التظلم

يحق لكل ذي مصلحة التظلم خطياً لدى مدير عام دائرة الأراضي والأملاك من أي قرار أو إجراء اتخذ بحقّه بموجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء المتظلم منه، ويتم البت في هذا التظلم خلال 30 يوماً من تاريخ تقديمه من قبل لجنة يشكلها المدير العام لهذه الغاية، ويكون القرار الصادر في هذا التظلّم نهائياً، دون الإخلال بحق المتظلم في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للاعتراض على القرارات والإجراءات المتخذة بحقه.

توفيق الأوضاع

أوجب القانون على جميع المطورين وشركات الإدارة وجمعيات الملاك توفيق أوضاعها بما يتفق وأحكام هذا القانون، خلال ستة أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز لمدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المهلة لمدة مماثلة عند الاقتضاء.

لا تخل أحكام هذا القانون بالعقود المبرمة بين المطور والمالك التي تم إبرامها قبل العمل به، وكذلك نظام المجمع الأساس المعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري والمودع لديها، وذلك باستثناء تشكيل جمعيات الملاك. كان هذا كل شيء حول قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي والجوانب الذي يغطيه القانون. تعرّف أيضاً على قانون التسجيل المبدئي للعقارات في دبي والعديد من القوانين العقارية الأخرى، إلى جانب مواضيع متعددة ومتنوعة في ماي بيوت، المدونة العقارية والاجتماعية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة. لأي استفسارات أو اقتراحات، تفضلوا بالتواصل معنا من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة.